房地产牛年业绩“亮红灯”

“预收”占比高

统计显示,在已公布业绩预告的40家地产公司中,共有9家预降、8家预亏,“报忧”公司逾四成。

与此相比,有18家公司业绩预增、4家扭亏,业绩增长超过七成的共11家。但这些公司中,2007年年底预收账款占当年营业收入比例在50%以上的有10家,万通地产(600246)、北京城建(600266)、华发股份(600325)、上海新梅(600732)、滨江集团(002244)2007年底的预收账款占当年营业收入的比例超过100%。

专家指出,目前,多数公司预增主要是对2007年销售业绩的体现,而2008年的销售情况普遍不太乐观。不少地产公司增速逐季放缓。

国家统计局数据显示,2008年1-11月,全国商品住宅销售面积4.9亿平方米,同比下降18.3%,与此对应的商品房空置面积为1.36亿平方米,同比增长15.3%。

考验今年业绩

目前我国部分大城市房地产销售连续下降,从而对2009年业绩形成考验。

万科A(000002)2008年全年公司累计销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元,同比分别减少9.2%和8.6%。与年初制定的销售目标相比,仅实现了68%。金地集团(600383)2008年实现销售面积109.94万平方米,较上年仅增长1.65%;销售金额114.03亿元,仅实现年初销售目标的63%。

根据惯例,地产企业在四季度结算的净利润占全年的比例很高,因此,第四季度的预售以及存量销售会对全年业绩产生相当大的影响。事实上,多数地产企业在2008年四季度的销售并不理想。

虽然救市政策频出,但广发证券分析师认为,房价需要适当的下降与居民收入大致匹配,购房者的心理预期需要一段时间去转变,因此预计短期房地产市场成交量不会有大幅提升。

联合证券指出,万科、保利、金地等大型开发商都有计提减值准备的压力。如果2008年不计提干净,将意味着高价土地贬值的风险将由以后的年份来分担,从而对2009年及以后年份的盈利能力继续产生负面影响。

高存货待消化

房价调整加剧了房地产企业资金链的紧张程度,同时给2007年拿了大量土地的房地产企业造成了巨大压力。

万科A2008年三季报显示,公司1-9月经营活动净现金流量为-19.89亿元,同比增加66.34%;存货8,737,557.35万元,同比增加31.45%;资产减值损失达56,483.61万元,同比增加7650.22%,主要为新增计提存货跌价准备。

金地集团08年三季度经营活动净现金流量为-11.14亿元,同比增加72.40%;存货2,659,099.07万元,同比增加42.77%;计提资产减值损失136.81万元,同比增加145.84%。

申银万国分析师认为,由于开工调整滞后于销售,上半年地产行业库存将不断累积,资金链情况不断恶化,不过此后库存累积风险有望逐步释放,2010年行业供需有望重新恢复平衡,价格持稳并恢复上涨。

中信证券研究报告则显示,目前的商品房市场存在着存货供应压力。北京、上海、广州、深圳存货消化时间平均达275天。房价回稳是行业估值提升的重要前提,而销售的恢复、存货的消化和企业资金链的缓解是房价回稳的必要条件。

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